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房价上涨预期与退地事件同现 区域二手房缓涨
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  从两年前的夏家胡同,到年初的白盆窑,再到石榴庄,直至近日的花乡樊家村,伴随着丰台每一个“地王”的诞生,周边新房、二手房的房价都毫无例外随着地价的飙升而起舞。日前,北京商报记者实地走访了近期出让丰台数块地王附近的新楼盘及二手房中介,发现连年出现地王的丰台板块表现比预期平静,周边房价并未出现非理性暴涨。业内人士表示,丰台地价接连走高在给区域带来利好的同时,风险也在逐渐累积。“碧桂园退地事件”给区域地价后续上涨带来负面因素。

  区域二手房缓涨

  “丰台房价此前已经出现超涨趋势,白盆窑地块拍出到现在,11个月以来,周边房价已经上涨了近3000元。如果算上石榴庄地王,丰台地王出得太频市场反应没有那样快。”丰台某二手房中介销售员小王告诉北京商报记者,每一块地王的出现他们都会跟客户讲述地价上涨对房价的影响,希望促成成交。但这次地王出来后,在客户来访和成交上还没有表现出来。

  周边部分配套比较齐全,户型较好的二手房源确实有议价空间下降趋势。小王告诉北京商报记者,“几天前一个万年花城的业主委托他们销售一套两居的房源,挂拍价格是400万元,给我们公司的底价是390万元,但这两天地王出来后这个客户要求把最低价格上涨到395万元”。

  旁边另一家二手房中介销售员小李听说北京商报记者要看二手房,热情地向记者推荐了周边多个项目,包括亿城天筑、怡海花园、鸿业兴园、万年花城、富锦嘉园等小区。目前该区域二手住宅房源在3.5万-4.2万元不等。其中,万年花城、亿城天筑配套和品质较好,房龄也较短,价格最高在4万元以上。

  “无论是投资还是自住现在时机都很好,配套马上就会上来,包括万达广场、天坛医院都会进驻这里,加上拍出的这些地王建成豪宅后,这个区域房价绝对不是这个价了。”小李极力向北京商报记者推荐。

  “好邻居”帮豪宅解套

  “‘面粉’涨价,‘面包’涨价在所难免。”一位代理公司负责人表示,按照以往的经验,一旦有高价地王出现,其周边新盘将成为最直接的受益方。其中,受益最直接的可能还是区域内的在售豪宅。

  10月24日,樊家村地王拍出两天后,龙湖·西宸原著玉府推售60套单价15万元的平层豪宅产品,吸引了众多购房者到场,当日实现销售10亿元。据项目开发商透露,西宸原著玉府仅仅经过了30天的蓄客期,这恐怕也创下了3000万级豪宅的销售纪录。

  区域内另一家豪宅懋源·钓云台的表现也引起各界的格外关注。北京住房和城乡建设委员会网站显示,10月18日懋源·钓云台已正式取得预售许可证,共计106套房源获批上市。拟售单价均达到10万元以上,最高单价约为20万元/平方米。

  “新成交的樊家村地王印证了懋源进入丰台的前瞻性。”懋源地产营销策划总监刘强分析,作为丰台目前最热板块,该区域之前一直是三环边的价值洼地,基于近几年的规划和布局,随着金融街南延、丽泽商务区崛起、第二机场建设等重大利好,丰台的价值正在重新定义,一系列政策“南倾”都将为房地产的开发和销售提供良好的基础。

  刘强表示,丰台地王出现后,必然会带动整个区域价值的增长,也会拉升客户对此区域房价的预期,新地王的成交让丰台诸多开发商感受到利好。与新地王一路之隔的懋源·钓云台将成为最大受益者。懋源地产2012年获得钓云台地块,2013年又拿下夏家胡同地王。其中,夏家胡同楼面价当时只有4万元/平方米。2014年,伴随龙湖、泰禾进入西局拿地,丰台楼面价达到6万元/平方米。

  区域新盘保持理性

  “虽然从夏家胡同到白盆窑再到西局,丰台一段时间内都有诞生地王‘传统’,但樊家村地王超过7万元的楼面价还是超过了多数人的想像力。”一位业内人士表示,要不然仅在地王诞生几日前开盘的天恒金融街·公园懿府绝不会以单价4万-4.2万元/平方米开盘。要知道,即便是“面粉”比“面包”贵的北京,同一地段的商品房价格低于土地楼面价40%的情况也绝对罕见。

  资料显示,10月16日,与樊家村地王同处于一个板块的天恒金融街·公园懿府首次开盘,当日共推出266套房源,“去化”率超八成,单盘单日销售额超10亿元。

  公园懿府方面表示,项目价格是经过综合考量的。一年前天恒金融街拿下该地块的成本折合楼面价2.47万元/平方米,首期适量房源低价并不会对项目整体利润产生太大影响。同时,4.2万元的定价贴近购房者的真实需求,能让更多购房者关注区域并了解产品。预计,11月中旬项目会推出88平方米两居、 115-132平方米的三居,销售价格可能会小幅上调。

  业内人士表示,天恒金融街·公园懿府定位为高端改善型产品,这与目前丰台在售的钓云台和龙湖·西宸原著千万级豪宅形成了产品错位竞争,在性价比上有一定优势。樊家村地块超7万元的楼面价将来必然打造成顶级豪宅产品,二者不具备太多的可比性。因此公园懿府不具备大幅提价冲动。

  除了定价外,在拿地上开发商也表现谨慎。刘强表示,公司会根据土地储备、资金状况及开发周期来综合考虑拿地的节奏。

  业内人士表示,虽然短期内樊家村地王的出现暂时不会让当地新房房价出现蹿升。但从长期来看,地王诞生将拉动整体板块价值,区域内项目都会成为受益者。

  丰台退地疑云浮现?

  然而,另一种声音也开始出现:地这么贵,该怎么做,做了卖给谁?

  与此同时,碧桂园“退地事件”更加剧一些人对丰台地价飙升存在非理性因素、后市风险正在酝酿的判断。

  10月21日,碧桂园联合中国金茂以总价51.8亿元摘得北京丰台区花乡四合庄两宗商业金融用地,溢价率均超140%,综合楼面价为2.9万元/平方米。3天后意外消息传出,主导举牌的金茂最终报价超出了碧桂园的授权金额,碧桂园为此就地块的价格和资金问题核算项目成本和价值,正在考虑退出地块开发。

  “‘退地事件’也许能给‘高烧’的丰台地价降降温。”一家国企的相关人员说。北京商报记者曾在樊家村地块拍卖现场采访时与该人士相遇,他告诉北京商报记者,他所供职的公司几年前曾在丰台南四环总部基地附近拿地开发了户型在400平方米上下的豪宅,这在当时以改善型产品为主的丰台板块十分罕见。即便如此,当初项目开盘时的价格起价3.3万元。实际上该楼盘2013年才交房,算得上是准新房。现在这个项目的二手房单价才达到5万元左右,比樊家村地王价格还低2万多元,实在让人匪夷所思。

  亚豪机构市场总监郭毅表示,北京豪宅市场已处于明显供过于求的局面,这些高价地一方面面临巨大资金成本的压力;另一方面也面临艰难的“去化”压力。北京豪宅项目在短期内出现暴增,但其所面向的中产阶级客群增长速度相对较慢。因此未来北京豪宅市场将会出现严重供过于求的现象,豪宅项目之间也将出现激烈竞争。

  专家指出,如果此前丰台地王接连出现,以及板块内土地溢价率快速攀升让市场进入癫狂状态,那么“碧桂园退地事件”的现实,必将引起行业及企业的反思。持续火爆的丰台土地市场能否持续,遭到透支的土地价格将有谁来还债,都将让后续进入企业不得不谨慎小心。

编辑: 王宇
发布时间: 15-10-29 17:23
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