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楼市将迎“暖冬”还是继续观望?
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【来源: 扬州晚报
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  “双降”后房贷成本创十年新低

  央行近日宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。业内对比发现,目前,商业房贷利率已是近十年来的最低水平,公积金贷款利率早已是历史最低水平。此次降息将继续利好楼市,楼市或将迎来“暖冬”。不过,也有分析认为,既然利好政策频传,购房者也有可能会期待楼市调控再出“大招”而暂缓购房计划。

  正方:“双降”或促楼市进入暖冬

  此次“双降”恰逢霜降节气,有开发商调侃称,霜降之后应该不会是楼市“立冬”,其一语双关之下,可见对后市的乐观。

  那么本次降息对房贷成本具体影响究竟有多大呢?记者以100万元30年期的等额本息还款房贷为例,降息后每月可省下153元,累计还款金额将减少55078元。这使得买房者的利率成本再度降低,房贷利率已达到近十年来新低。

  记者查阅资料发现,最近一轮频繁降息起始于2014年11月22日,至今已累计降息1.65个百分点。有业内人士对比发现,目前,商业房贷利率已是近十年来的最低水平,而公积金贷款利率早已是历史最低水平。这意味着,目前买房,利率负担是近十年来最低的,在很多业内人士看来,这将是促使一些购房者选择出手的重要因素。

  东方证券房地产首席分析师竺劲认为,除了降低购房者的房贷成本外,本次降息还将进一步降低地产开发商财务成本,促销售降成本双轮驱动,可提升开发商业绩。随着今年几轮降息,地产开发商发行的公司债利率都相对较低。竺劲预计,本轮降息降准后,开发商的公司债以及其他融资方式的利率都会进一步下行。

  而对于楼市政策是否还存在调控空间,中信建投房地产首席分析师苏雪晶则认为,除去流动性支持,“从需求端改善投资端”依然是房地产政策的主要思路。他认为,当前管理层可出的牌包括:首付比例再下降或者将话语权交由金融机构、二手房交易税费再减免、调整契税差异化征收的方式;同时,考虑到当前商业银行的首套房贷款利率下限已经下降到七折,但是实际落实则几乎没有,政府通过设立专门资金池或者政策性银行支持居民贷款需求也是一条可行的路径。他认为,房企正迎来近年政策环境最好的一年,部分主流城市土地供应也已经箭在弦上,四季度房地产投资将企稳回升。

  反方:政策空间加剧观望情绪

  不过,正是由于对楼市政策空间仍抱有期待,也有购房者目前产生观望情绪。有开发商向记者透露,在此轮降息后,就有购房者认为或许还将进一步出台楼市刺激政策,而开发商年底又将面临业绩冲刺、加速去库存的压力,房价或许仍有下调空间,因此暂缓了购房计划,持币观望。对后市的预期分歧,或许会成为楼市成交放量的阻力。

  由于央行今年动作频频,部分业内人士认为,此次双降对扬城楼市不会产生太大影响。扬州西区某楼盘销售经理表示,此次降准、降息对楼市影响并不会特别明显。“今年以来虽然楼市成交与去年相比有所回升,但是从市场大环境来说并没有全面回暖,加上经济下行压力加大,购房者对于降准、降息此类政策已经没有以前那么敏感。从之前的几次政策反应情况来说,购房者的反应并没有十分积极。”他认为,尽管此次双降之后,对于购房者来说月供压力有所减轻,但是并不能明显刺激消费者的购买欲。目前要激发购买需求,并不是靠单纯的一个政策,而是需要政府、开发商等各方的联动。

  另一位项目经理接受采访时表示,从目前扬州楼市成交情况来说,“金九银十”已经落定。但是去库存的任务依旧任重而道远。这是一个长远的目标,并不是能单靠一两个政策来支撑的。“四季度已经过半,但部分房企的销售业绩,特别是一些小房企并不十分理想,因此如何加速去化依旧是各房企接下来的重点工作。”他表示,尽管近期一、二线城市的房价出现上涨态势,但是扬城房价并不会出现太大浮动。从目前扬城楼市情况来看,虽然成交有所回升,但是库存压力依旧存在,供需矛盾问题仍然严峻。在这样的情况下,开发商不会贸然上调价位。而且临近年底,为了冲量,开发商还将持续推出更多的优惠活动,带动市场氛围,扬城楼市的价格与成交量都将保持一个平稳的态势。

  建议:关注好地段、稀缺型物业

  “这几天忙得不得了!”一位扬州西区项目的负责人称,忙碌的原因是卖房促销。据介绍,“双降”次日,该项目周日一天就成交了6套住宅。而据记者了解,受到楼市调整政策放开,以及银行利率下降影响,不少售楼处反映房地产市场出现回暖迹象。通过对比,记者发现,过去几次负利率时代,对楼市的影响远远好于股市。因此,楼市有望成为负利率时代的最大受益者。

  “目前楼市有两大利好,一个是利率走低,特别是负利率时代来临;另一个就是政策支持。”一位不愿透露身份的开发商称。

  记者获取的数据显示,在4次负利率期间,房价均出现明显上涨,整体表现好于股市。

  因此,有机构人士建议,如果资金充裕又觉得股市风险较大,不妨关注楼市。对于产品而言,地段仍然是购房者首先考虑的因素,因为不管市场如何,好地段的项目如同好股票,总会跑赢大市。具体而言,三类房子可以“收储”,如中心城区稀缺性房产,交通便利的具有地位特殊性的房产以及学区房。 (本刊综合)

  【延伸阅读】

  我市住宅单月成交量两连升

  扬州房地产信息网公布的数据显示,今年9月、10月,我市住宅成交量已经连续两个月迎来上涨。数据表明,8月市区商品房成交1041套、12.4576万平方米。其中,住宅成交908套、11.1069万平方米,商铺、办公用房分别成交9792平方米、6664平方米。

  9月,市区商品房共计成交1182套,其中住宅成交1034套、12.12万平方米。从住宅成交套数上看,9月比8月份环比上涨13.88%。

  10月(1日-25日),市区商品房共计成交1233套、14.13万平方米,其中住宅成交1110套、12.74万平方米,商铺成交34套、0.77万平方米,办公成交89套、0.62万平方米。从住宅成交套数上看,10月比9月份环比上涨7.4%。

编辑: 王宇
发布时间: 15-10-29 17:16
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