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眺望“金九银十”扬州楼市

   

    记者:最近一段时间房地产市场销售情况如何?

  张敏莉:排除个别楼盘开盘当天的情况,一月之前,新建商品房销售量平均每日维持在20-30套之间;时至8月,目前每天的成交量达50-60套。虽然今年同期销售量不及09年,但销售价格依旧“坚挺”。

  关注二手房市场,目前房价普遍居高不下。一些品质好的楼盘,房价甚至超过新建商品房价格。

  记者:新能源天地项目的最新动态?

  吴秀玲:新能源天地开发的运河一品项目一直以来备受关注。运河一品的规划和一期施工图已经基本到位,计划本月底地源热泵和售楼大厅将陆续进场施工,预计在今年年底售楼大厅和样板间公开向市民展示,明年一月一期10幢3.5万平方米开盘。

  记者:随着调控政策的不断深入,目前银行方面逐渐收紧银根,重申三套房政策。但近期各家楼盘一经推出,便引起局部市场热销。目前什么心态促进了这种销售情况?

  张敏莉:分析这种现象产生的原因:中央采取的一系列政策,致力于房地产的健康稳步发展。采取的一系列信贷政策以及土地清理方面的措施,直接对市场供求的影响相对较小。前期的市场低迷,主要由观望情绪所导致:中央是否会继续出台相关调控政策,经历半年的时间仍未有新的政策出台。大部分客户选择这一时机出手,从这一迹象体现出市场刚性需求旺盛:一方面改善型居住人群的换房欲望;同时房产具有保值增值的功能,购房者不仅仅满足于居住的基本要求。银行利率保持不变,大多数人不会轻易将钱存入银行,而股市的风险性,促使更多的人选择置业以同时满足消费与保值的要求。

  吴秀玲:(1)刚性需求仍然旺盛,不得不买房;(2)银根收紧仅仅对多次买房者有影响,对初次置业者没有影响;(3)持币观望者没有看到房价的大幅下跌,特别是对于扬州这类二、三线城市而言房价没有下跌的空间;(4)为稳定市场预期,新的调控政策尚未出台,老百姓看不到更严厉的调控政策,也不再对房价下降抱以更大的期望。

  记者:新近推出的多家楼盘,一上市就被抢购一空,同时出现排队买房现象,仔细观察,随着部分房源的推出,价格都有略微的涨幅……在当下深度调控的楼市,种种迹象似乎都表明楼市有回暖的迹象。这种说法成立吗?

  张敏莉:目前略有回暖迹象,前几个月观望情绪浓重,央行出台的信贷政策影响部分靠贷款买房的人,而真正想购房的首套房客户并不受贷款政策的影响。较之信贷政策的经济调控,银行利率对房地产的影响会更直接,但中央尚未调整利率。各种户型和物业形态均保持热销,而其中越是高端房越是销售紧俏。政策当前,老百姓的购房理念也日趋理性。

  吴秀玲:仅仅从短期内少数楼盘的热销就断定楼市回暖,显然有些为时过早。部分楼盘热销与楼盘自身有很大的关联。(1)开发商注重对产品的研发,开发了适销对路的产品,提升了产品品质;(2)蓄水期较长,积累了有效的客户;(3)低开高走,价格较为合理,没有超出客户预期;(4)营销策划到位,营造了热销的场面;(5)刚性需求仍然比较旺盛。

  记者:预计今年九、十月份的楼市较往年会有哪些不同?

  吴秀玲:九、十月份往往是一年中楼市的旺季:(1)楼盘集中放量,客户可选余地较大;(2)气候宜人,客户愿意外出看房;(3)开发商抓住十一黄金周及秋季房交会,开展了一系列营销活动,手段新颖,诱惑力较大,营造购房的大环境。今年的九、十月份,扬州的楼市仍然会出现这种情况,因为刚性需求仍然存在,尽管开发商对后市持谨慎的态度,但对后续的开发和房源供应还依然十分乐观,加之秋季房交会的来临,势必会拉动销售。但从销售额的绝对数量看,可能不如往年。(1)调控已显现成效,对改善型居住者以及投资、投机者有了较大的抑制;(2)老百姓经过几轮的调控后购房更为理性;(3)楼盘的集中放量,改变了供求格局,会使竞争加剧。

  记者:能否再续“金九银十”的神话,对于今年“抢金抢银”抱有的期望值以及应对即将到来的旺季的销售策略?

  吴秀玲:受各项调控政策的影响,今年的“抢金抢银”的局面可能没有往年火爆。应对即将到来的九、十月份,开发商首先要做好硬件,创新思路,研发产品,新能源天地公司将运河一品项目,在规划、户型、景观、科技、精装修等方面都做了精心的研究和设计,提升住宅的品质和功能,其次,做好软件,也就是站在客户的立场做好贴心服务。应对银根收紧抑制改善型需求的调控政策,新能源即将推出全新的易房政策,举办首届易房节,为客户搭建平台,提供以旧换新的一站式服务,并推出激励易房的举措,帮助有改善型需求的老百姓圆“易房梦”。

  记者:大量新盘、新品入市,令下半年供货高峰不可避免,如此集中推货,势必引起市场供需格局的变化,造成较大的竞争压力。可以预见到的市场热销,那么未来走势对房价会有何影响?

  张敏莉:受前期金融危机的影响,部分楼盘销售滞后。而一直以来房价之所以“坚挺”,与市场的供不应求有密不可分的关系。

  在下一阶段,房源的集中供应,对于开发商来说无论是产品还是价格都将是种考验。大量新盘、新品入市,房源充足的情况下将推动销售量的增长,而竞争引发的价格战或将打响。

  每年年末受资金流影响,开发商面临资金回笼的压力会推出一些优惠政策,房价可能略有调整。

  吴秀玲:扬州随着人居环境的提升和城市化进程的加快,城市的价值在不断提升,应该说房价没有下降的空间。大量新盘、大盘的入市,竞争更为激烈,唯有做精品才能立足市场,提高建设成本在所难免;加之,市场供需格局的变化,保持合理的利润,制定适中的价格,才能加快产品的去化。未来房价会稳中有升,健康稳步发展的。

  记者:楼市传统旺季的金秋时节即将来临,购房的刚需们都在等待一个合适的时机出手。对于购房者,在购房时间及房源选择方面,有何指导性的建议?

  张敏莉:首先,购房者自身要量力而行,在经济允许的范围内考虑适当的房源,在户型上不要一味追求大、也不要妄图“一步到位”,当前形势下更加理性购房,这也正是目前100㎡左右两房、小三房保持热销的原因所在;再者,注重对品牌的选择,购房前做足功课,不仅仅是对产品进行考核,对于开发企业的了解也是必不可少的,选购期房对于客户来说是有风险的,而选择富有责任感的开发企业以避免不必要的麻烦。记者张欣雅

  详情实录请见:http://yzwb-shipin.yznews.com.cn/system/2010/08/23/010216141.shtml

编辑: 王宇   发布日期: 10-08-26 11:34
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