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压缩土地虚拟弹性 切断房产投机空间
http://yzwb.yznews.com.cn/  来源: 经济观察报·蓝筹地产

  3000亿热钱正在“弃股炒房”。这是来自一个名为“境外资金非正常流动”课题组的判断,其根据来自于地下钱庄的知情者。

  与此匹配的动向是,仅仅在今年夏季数月之内,深圳楼价从一万余元被推至三万,这几乎成为2007年度堪与股市冲破5000点相提并论的资本神话。没有人再怀疑确实有过一股资本暗流,有如《哈里波特》中的黑暗力量,疯狂地劫掠了深圳。

  这是一个令人可怖的推断:因其流动于地下钱庄,而无法尽知尽察;因其神龙见首不见尾,它可以随时袭击任何一个有利可图的城市;因其资本额巨大,它可以像烘热深圳房价一样,所向披靡地捧高任何一个城市的房价。

  既然这股“热钱”颇有大卫·科波菲尔般的匿身本领,因此指责其道义或是不道义,看起来有些无关宏旨。况且在书店中,还高高地摞着一本本由索罗斯写出的《点石成金》,或者是传记《索罗斯:世界最伟大投资者的生活和时代》,对于本来是中性的“热钱”,人们更愿意探究它是如何捕捉体制中的漏洞与无奈的。

  无论如何,从深圳房价可以在数月间被推高至接近香港的水平,足可见土地以及房产前所未有地具备了金融属性。无论是4000点,5000点,亦或更高,人所共见的是:当前资本市场的繁荣源于中国经济的资本化与货币化,中国经济的虚拟化,有着海量的资源做支撑,又有什么可怕的呢?石油、电力、水务等等不是还没有放开吗?

  也就是说,按照以上的推断,房价可以暴涨,与当前的整体经济走势有关,与经济资本化有关,与资源虚拟化有关。问题也就这里,当土地被置于市场化、资本化、货币化和虚拟化环环相连的资本饕餮中时,土地应当承担的公共责任,被无情地淹没在虚拟化浪潮之中了。

  如果仍然有人认为房地产以及土地交易是实体经济,那实在是小觑了土地的“想像弹性”。虚拟经济的本义是把资产在未来的收入流“折现”出售。那么不断升高的房价意味着什么呢?就是土地以及房子在未来的价值被赋予越来越高的预期价格。我们不妨匡算一下,每平方米5000元的商品房,其预期价值需要你10年的收入去偿还,到每平方米1万元时,预期价值变为20年收入,如果至每平方米2万元,那么预期价值就要一个购房人付出30年的收入。问题在于,房产的虚拟化、资本化到底应当是一什么尺度?如果热钱不断追捧商品房价格,把其炒高出手从中渔利,难道买房者也要随着资产价格的膨胀而不断透支自己未来的时间与收入吗?

  这里并不是说经济资本化或者资源资本化出现了问题,而是这个体系形成过程中,商业利益与公共利益之间的平衡与抉择出现了问题。住房与土地,是一个应该与医疗、教育处于同等位置的公共产品。尽管我们的住房保障制度正在推行,政府承诺低保家庭应保尽保,但对于商品土地的资本化趋势,仍然是放行的姿态。事实上,低保人群并不是一个比例很大的群体,而中等收入阶层、中下收入阶层占据了家庭总户数的绝大比例。这些低保家庭之外的广大人群,将不得不面对频频出现的“地王”,以及因此而产生的高房价。

  高地价、高房价,资本市场中房地产企业市盈率可至100倍,无不来自于已然成为“虚拟资本”的土地,可以像任何一个普通商品一样流通。作为资本市场最根本的功能,就是保证虚拟资本的流动性,在流动中不断地吸引买方和卖方。一个资产品种的流动性的中止,意味着这一资产的虚拟功能被叫停。

  我们看一看法国是如何压缩土地以及房产的投机空间的。

  从两方面,可以看出法国对于住房制度安排的严谨与公平。一是大量的土地用于建造公共性质的住宅,比如,在2004年只出售新房11万套,当年在建的新廉租房却高达40万套。由于土地被用于公共产品,当然不可能为投机资本染指。二是对于商品房流通,严禁炒买炒卖,无论是有偿转让还是无偿转让,都要向国家或地方政府缴纳一定比例的税额,而税额与房价有关。当然人们可能会采用“廉价转让”的办法以避税,为了杜绝这一投机行为,政府拥有“优先购买权”,负责住房产权转让的政府行政部门,要检查房子的售价是否和市场一致,如果明显低于市场价格,则它就可优先购买此住房,买主则一无所获,卖主也不得反悔,从而蒙受“廉价转让”所造成的损失。而为了防止行政部门滥用“优先购买权”,卖主可从行政部门得到所报房价10%的“优先购买补贴”。

  大量的廉租房,以及对于商品房流动的严格管制,致使法国房价稳定。可想而知,投机资本在这里无法施展手脚,而土地的价格也不可能被无端放大。于是,我们会产生一些逻辑简单的疑问,如果土地不纳入资本化、虚拟化的循环圈,我们的经济运行会缺氧难行吗?拨地建造大批的廉租房会让地方政府不堪重负吗?切断房产的投机空间,又会让社会游资无处可去吗?解决这些似是而非的问题不可能一蹴而就,但我们不应该在方向上模糊不清,甚至走向反面。

编辑: 王宇   发布日期: 09-08-26 21:40
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